GAYRİMENKUL & KENTSEL DÖNÜŞÜM / 634 SAYILI KMK
Arsa payı hesaplama
Tapu senedindeki arsa payı (pay/payda) ve ana taşınmaz parsel alanına göre bağımsız bölüme düşen net arsa metrekaresini hesaplayın.
Arsa Payı Hesaplama aracı; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında, tapu senedinde belirtilen arsa payı oranı (pay/payda) ve ana taşınmazın toplam parsel metrekaresine göre dairenize veya dükkanınıza isabet eden net arsa büyüklüğünü (m²) ve rayiç arsa değerini hesaplar.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 uyarınca ana gayrimenkulün arsa alanı ve tapudaki tescilli pay/payda oranı esas alınmıştır.
TEKNİK FORMÜLASYON
Hisse Oranı = Tapu Arsa Payı (Pay) ÷ Tapu Toplam Paydası (Payda)
Düşen Net Arsa Alanı (m²) = Ana Gayrimenkul Toplam Parsel Alanı (m²) × Hisse Oranı
Mülkiyet Yüzdesi (%) = Hisse Oranı × 100
Tahmini Arsa Değeri (TL) = Düşen Net Arsa Alanı (m²) × Bölge Rayiç Arsa m² Fiyatı (TL/m²)
Bina yıkıldığında kat mülkiyeti kütüğü kapanır ve parsel hisseli arsaya dönüşür. Müteahhitle paylaşımda ve 6306 sayılı kanun gereği oy çokluğunda tapudaki arsa payı geçerlidir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre arsa payı ve hisse hesabı
1. Binanın üzerinde bulunduğu ana taşınmazın tapudaki toplam yüzölçümünü metrekare (m²) olarak girin. 2. Tapu senedinizdeki "Arsa Payı" hanesinde yazan pay (örn. 45) ve payda (örn. 1000) değerlerini belirtin. 3. Bölgedeki tahmini arsa metrekare rayiç değerini ekleyin. 4. Dairenize düşen net arsa alanını, mülkiyet hisse yüzdesini ve kentsel dönüşüm arsa hak ediş tutarını görün.
Örnek Uygulama ve Sağlama
Kadıköy'de 1.200 m² parsel üzerine kurulu 20 daireli eski bir binada yer alan daire. Tapudaki arsa payı: 45 / 1000, bölgedeki güncel arsa m² rayiç değeri: 25.000 TL/m²: Düşen Net Arsa Payı = 1.200 m² × (45 ÷ 1.000) = 1.200 × 0,045 = 54,0 m². Mülkiyet Hissesi = %4,50. Dairenin Arsa Değeri = 54,0 m² × 25.000 TL = 1.350.000 TL. Kentsel dönüşümde müteahhide verilecek veya yeni binada talep edilecek pay doğrudan bu 54 m² arsa payı üzerinden hesaplanır.
Teknik Uyarılar ve Standart Kuralları
Kentsel dönüşümde ve bina yıkımında hak sahipliği dairesinin büyüklüğüne veya katına göre değil, tapudaki tescilli "arsa payı" oranına göre belirlenir. Arsa payı düşük gösterilmiş bağımsız bölümler kentsel dönüşümde hak kaybına uğrayabilir; mahkemeye başvurarak "arsa payı düzeltme davası" açılması gerekebilir.
Resmi Standartlar ve Teknik Kaynaklar:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM).
ADIM ADIM UYGULAMA REHBERİ
Tapudan arsa payı metrekaresi nasıl hesaplanır?
Kentsel dönüşüm öncesinde hak ettiğiniz arsa payını öğrenin:
Burada kesirli yazan pay ve payda rakamlarını tespit edin (örn. 24/720 veya 45/1000).
Tapu senedinin üst kısmındaki "Yüzölçümü" hanesi binanın üzerinde durduğu toplam arsa alanıdır.
Çevredeki boş arsa veya yıkılacak bina m² rayiç fiyatıyla çarparak mülkünüzün çıplak arsa değerini bulun.
SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
Tapuda arsa payı nerede yazar ve nasıl okunur?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu senedinin ön yüzünde "Arsa Payı / Payda" sütununda kesirli sayı olarak yazar (örn. 24/800; ana taşınmazın 800 payının 24'ünün bu bağımsız bölüme ait olduğunu gösterir).
Kentsel dönüşümde arsa payı neden çok önemlidir?
Bina yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve arsa paylı ortaklığa dönülür. Müteahhit paylaşımı, oy hakkı (salt çoğunluk) ve yeni yapılacak projeden hak ediş tapudaki arsa payına göre hesaplanır.
Arsa payı neye göre belirlenir?
Bağımsız bölümün cinsi, alanı, bulunduğu kat, caddeye cephesi, manzarası ve güneşi gibi değerini etkileyen unsurların bina toplam değerine olan oranı dikkate alınarak belirlenir.
Hatalı belirlenen arsa payı düzeltilebilir mi?
Evet, orantısız veya eksik tayin edilmiş arsa payları için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tüm kat maliklerine karşı "arsa payının düzeltilmesi davası" açılarak bilirkişi incelemesiyle düzeltilebilir.
Giriş kat veya bodrum dairenin arsa payı üst katlarla aynı olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 gereği arsa payı bağımsız bölümlerin inşa edildiği tarihteki piyasa değerlerine orantılı olmalıdır. Bodrum veya giriş kat ile üst katlara eşit arsa payı verilmesi hukuka aykırıdır ve düzeltme sebebidir.
Kentsel dönüşümde karar çoğunluğu arsa payına göre mi hesaplanır?
6306 sayılı Kanun'da yapılan son düzenlemeyle kentsel dönüşüm kararlarında maliklerin arsa payı çoğunluğu aranmaktadır (yarıdan bir fazla, %50+1).
Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mıdır?
Yargıtay içtihatlarına göre arsa payının düzeltilmesi davası ana gayrimenkul ayakta kaldığı (bina yıkılmadığı) sürece her zaman açılabilir; zamanaşımı işlemez.
Çatı piyesi ve teras kullanımı arsa payına nasıl yansıtılır?
Çatı piyesi veya bağımsız bölüme tahsisli bahçe/teras gibi eklentiler o bağımsız bölümün değerini artırdığından projelendirme aşamasında arsa payı tahsisine dahil edilmelidir.
Bina ortak giderleri ve aidat arsa payına göre mi toplanır?
Kapıcı, güvenlik ve bahçıvan giderleri eşit; ana gayrimenkulün sigorta, bakım, onarım, güçlendirme ve asansör yenileme gibi demirbaş giderleri ise tapudaki arsa payı oranında paylaştırılır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçerken arsa payı değişir mi?
İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınıp kat mülkiyetine geçildiğinde arsa payı oranları değişmez; tapu kütüğündeki tescilli oranlar aynen korunur.